재개발, 재건축 늦어지는 이유

불어나는 건축비 부담에 따른 수익성 악화

건설업계는 '고위험 고수익' 디벨로퍼 사업비중을 확대하고 있다. 건설사들의 재개발, 재건축 사업 수주 경쟁 열기가 한 풀 꺾였기 때문이다. 최근 자재비 급등 등 기하급수적으로 불어나는 건축비가 부담이 되고 있기 때문이다. 

 

부산 해운대구 가락국수 3구역 재개발 사업은 건설사들이 한 곳도 참여하지 않아 유찰되었다. 가락국수 3구역은 공사비만 9200억 원에 이르렀고, 가락국수 3구역 조합은 지난 4월경부터 여러 차례 걸쳐 시공사를 찾으려 했지만, 참여하겠다는 건설사가 없었다. 원자잿값과 인건비가 크게 올랐는데 조합이 원하는 공사비로는 수익 확보가 불가능하다는 것이다. 연초만 해도 연단가로 납품계약을 맺지만, 올해는 자재비가 너무 올라 납품 단가도 오르고 있는 실정이다.

 

이전에는 재건축, 재개발이면 무조건 돈을 벌고 나오는 곳이라고 생각해서 너도 나도 현금이 있으면 투자하려고 하였던 투자처이다. 그러나 지금은 상황이 많이 달라지고 있다. 이제는 철처히 수익성을 가지고 접근하지 않으면 손에 쥐는 것이 없이 공허함만 채울 수 있다.

철저하게 수익성 중심으로 접근

 

조합과 시공사업단의 첨예한 갈등

수익성이 악화됨은 공사비 증액과 연결되고 공사비가 증액이 되면 조합과 시공사업단의 갈등은 더욱이 커진다. 처음 공사비를 확정하고 진행하는 도급 공사의 경우 나중에 물가를 반영해 공사비를 증액하는 것은 쉽지가 않고 공사비를 증액을 동의하는 경우라도 조합원들의 반발 가능성이 매우 크다.

 

공사비 증액문제로 공사가 중단된 서울 강동구 둔촌주공 재건축사업

 

둔촌주공 재건축 조합과 시공사업단은 공사가 지연되고 설계도가 변경됨으로써 최초 2016년 약 2조 6천억 원에 공사계약을 맺었으나, 2020년 즈음 공사비를 3조 2천억 원으로 도급공사 변경계약을 맺었으나,  이후 교체된 조합의 집행부가 부당 공사비 증액을 주장하며  시공사업단과의 갈등이 시작되어 첨예하게 대립 중이다.

 

갈등이 원한 하게 해결되지 않으면 조합원이 더 부담하여야 할 부담금이 더욱 커지고, 매년 건축비가 올라 건설사가 계약한 공사비로는 수익을 내기 어려워지게 된다. 착공이 쉽지 않고, 중간중간에 공사가 중단되면 모두 금전적 손해로 바뀌게 된다.

출처 : 뉴스시

 

건설사들의 수익성 확보를 위해 '고수익. 고위험' 디펠로퍼 사업 확대

건설사들은 도급 공사 비중을 줄이고 용지 매입, 기획, 지분투자, 금융 조달, 시공, 운영관리 전 과정을 진행하는 디벨로퍼는 시공만 하는 경우보다 위험 요소가 많으나 성공 시 그 수익은 매우 높다.

 

돈이 되는 주택 시공에서 시장 침체 조짐으로 인하여 과열된 수주 경쟁, 미분양으로 인해 건설사들은 새로운 수익원이 절실해지고 그 트렌트가 변화되고 있다.

 

1기 신도시 평촌, 일산, 분당 10년 안 가능한가?

우리는 끊임없이 공부하고 끊임없이 확인하고 추적해야 한다.

우리는 어떻게 대응해야 하나요?

우리는 투자처에 대한 리스크를 충분히 분석하고 공부하여 현재 부동산 시장의 흐름을 읽으려 노력하고 배워야 한다. 예전처럼 '단계가 문제이지 결국, 재건축 재개발은 들어가면 돈이 된다.'는 것은 지금 부동산 침체장, 그리고 건설사의 수익구조 변화에 따른 우리 투자자들의 수익성에 많은 고민을 해보야 할 것이다.