지방 부동산 규제지역 전면 해제(feat. 집값에 영향을 줄 수 있을까?)

지방 부동산중개업소를 가보면 문을 닫고 있거나 폐업이 많다고 합니다. 집값이 전국적으로 폭등할 때와는 사뭇 다른 분위기이다. 매수대기자들은 언제 어느 시점에 부동산을 매수하는 타이밍을 재는 것이 아니라 시세 대비 저렴하거나 시세 적정 세라는 매도 가격이 나오면 대출을 끌어서 집을 매수하였습니다.

 

하지만 지금은 다릅니다. 올해 들어서 부동산 가격 하락폭이 가장 컸고 여전히 지금도 하락세가 멈추지 않고 땅으로 땅으로 내려각고 있는 상황이다.  내 집 마련을 위해 영 끌까지 했던 양 세는 지금 매수를 하면 다음 날 집값이 더 떨어져 있을까 고민한다. 매수 시기가 고민입니다.

 

출처 : 뉴시스

 

지방 규제지역 전면 해제

정부는 지방 규제지역을 해제하였다. 왜 규제지역을 해제하였을까요? 부동산 매수 심리 특히, 아파트와 같은 공동주택 매수 심리가 위축이 되고 거래절벽이 예상보다 더 심화되었다. 주요 상승세를 이끌었던 지역의 집값 하락세가 가팔라지고 있어 예상보다 침체 강도 강해지고 있습니다.

 

국토교통부에서 22. 9. 21. 자로 주거정책심의위원회를 열고 전국의 투기과열지구 4곳과 조정대상지역 41곳을 해제 안건을 심의 의결했습니다.

 

전국의 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로 줄어들었고, 조정대상지역은 부산 해운대, 수영, 동래구 등 14개구와 대구 수성구, 경북 포항시 남구, 경남 창원시 성산구 등 41곳이 해제되었습니다. 전국 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄어들었습니다. 세종을 제외한 지방 모든 지역이 조정대상지역에서 풀렸습니다. 수도권 외곽의 경기 안성, 평택, 양주, 파주 동두천도 조정대상지역에서 해제되었습니다.

 

정부는 실수요자 거래가 가능한 수준으로 시장을 회복시키는 초점을 맞추어 수도권과 지방 부동산 시장은 절대적 가격이나 공급 물량 등 고려했을 때 큰 차이가 있다고 판단해 지방을 중심으로 규제지역을 해제했다고 합니다. 

 

해제 뒤 남아 있는 규제지역 

투기과열지구는 서울, 구리, 하남, 광명, 안양, 과천, 의왕, 성남, 군포, 수원, 안산 단원구, 수원, 용인 수지, 동탄2지구이며, 조정대상지역은 인천 서구, 중구, 연수, 계양, 부평, 부천, 시흥, 김포, 고양, 의정부, 남양주, 광주 일부, 오산, 화성입니다. 

규제지역에서 해제되어 나타나는 효과는?

주택을 취득할 때 자금조달 계획 신고, 증빙자료 제출 의무가 없어집니다. 자금조달 계획 신고는 여러모로 사람들을 괴롭히는 정책으로 뽑혔습니다. 자금이 어떻게 흘러왔고 채무가 있다면 어떻게 형성된 채무인지를 설명해야 되며, 혹여나 자금조달 계획신고가 누락되거나 맞지 않는 경우에는 마치 세금 탈세하는 사람처럼 많은 사람이 겁을 주었던 경우가 많았습니다. 

물론, 탈세는 절대 안 되지만 오히려 자금계획신고가 투자금이 없는 사람들에게는 꽤나 불리하게 신경 써야 할 것이었습니다.

 

아파는 분양권 거래는 조정대상지역에서는 소유권 이전 등기일까지 최대 3년간  전매가 금지되었지만, 전매 금제 제한이 사라지고, 7년 청약 재당첨 기간도 사라졌습니다. 

 

주택담보비욜(LTV), 총부채상환비율(DTI) 조정

무주택자를 기준으로 조정지역에서 해제가 되면, 비규제 지역으로 되면 9억 원 이하 50%, 9억 원 초과 30%였던 주탬담보인정비율은 70%로 확대됩니다. 9억 원 부동산이면 6억 3천(70%)까지 대출이 가능하다는 의미입니다.

 

총부채상환비율도 40%에서 60%로 상향 조정되고 2주택 이상 다주택자도 신규 주택을 구입을 위해 주택담보대출을 받을 수 있을 수 있습니다. (다만 현재 주담대 등 금리가 미국에서 빅 스텝을 밞아가는 과정이라 금리가 높아져 현금이 없는 한 많이 대출을 받기가 꺼려지기는 하지요.)

 

재건축, 재개발 등 정비사업 시 적용되는 조합원 지위 양도 제한도 풀리고, 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후부터, 재개발은 관리처분계획인가 후부터 양도가 금지돼 있지만 앞으로 이 모든 제한이 없어집니다. 

투기과열지구에서 해제되면 15억 원이 넘는 아파트를 구입할 때도 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 

양도소득세 비과세 요건

규제지역인 투기과열지구, 조정대상지역에서 양도소득세 비과세 요건은 조정대상지역에서 1주택자인 경우 2년 보유 + 2년 거주 요건을 채워야 했지만, 비규제 지역은 2년만 보유하면 양도소득세가 면제됩니다.

일시적 2 주택자의 경우 조정대상지역에서 2년 내 기존 주택 양도를 해야 했지만, 비규제 지역에서 3년 내 기존 주택 양도를 하면 됩니다. 

 

취득세 비율

다주택자의 취득세, 양도소득세 중과, 장기보유 특별공제 배제도 없어집니다. 2주택자는 8%에서 1~3%로,

3주택자는 12%에서 8%로 완화됩니다. 종합부동산 세율은 1.2% ~ 6%에서 0.6 ~ 3%로 절반가량이 줄어듭니다.

 

규제지역 해제 집값의 영향은?

규제지역이 해제되어 많은 투자자들이 지방시장부터 매매거래 활기가 돌 것이라고 많이 환호하였습니다. 규제지역을 면하게 되면 대출, 세금 부담이 완화 대어 지방의 인기 지역 중심으로 매수세력, 즉 투기세력이 붙을 거라고 생각했습니다.

 

하지만 지역마다 그 영향을 달랐습니다.

 

대구 수성구는 규제지역에 해제되어 아파트 호가가 오히려 올라가는 추세를 보였지만 대구 대부분의 경우 대거 나오는 아파트 공급물량으로 규제지역 해제에도 불구하고 많은 미분양이 나오고 있습니다. 대구는 2022. 7월 기준 7523가구가 미분양 물건으로 잡히고 있습니다. 분양가보다 더 저렴한 마이너스 프리미엄(마피)도 나오고 있습니다. 해가 갈수록 향후 5년 내 입주물량이 거세어지고 매수세가 상승세로 탄력을 받아 올라가기에는 많은 무리가 있다고 봅니다. 

 

부산은 규제지역 해제로 인하여 청약 경쟁률이 급상승했습니다. 다만 좋은 입지를 가진 '양정자이더샵sk뷰' 아파트만이 후끈 올랐습니다.

 

이렇듯 지역에 따라, 아파트 입지에 따라 규제지역의 변화가 영향을 주는 경우가 있지만 이 모든 경우가 규제지역해제로 인하여 집값에 영향을 주었다고 할 수 없습니다. 점차 가라앉고 있는 매수 심리가 규제가 완화되었다는 이유로 반등하여 상승국면으로 가지 않았기 때문입니다. 

 

양도소득세, 세금 등이 많이 부담이 덜해졌지만, 기준 금리가 인상되어 가파른 대출금리 상승, 경기 침체 상태, 부동산 매수심리 약세 등 많은 변수가 있기 때문입니다. 

 

매매 상승이 없고 점차 하락장에서 높은 주택담보대출의 이자를 내어가며 집을 구입할 수 있는 실수요자도 주택 구입하기가 쉽지 않을 것이라고 생각합니다.

 

현금을 모읍니다. 언제 가는 줍줍 하여 반등하는 그날까지.